MosDay.ru - Московский День
 MosDay.ru:  Новости · Фото · Камеры · Гид · Карты · Инфо · Форум 
МОСКВА / НОВОСТИ / 2017 / 01 / 30 / КАКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ ИНТЕРЕСУЕТ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ



 Новости
 страницы:
   1   2   3   4   5 
 лента за сегодня
 топ - главное
 теги / темы
   ГИБДД
   ДТП
   День Реки
   Дети
   Дороги
   ЖКХ
   Закрытие метро
   Зарплаты
   История
   Камеры
   МЦК
   Метро
   Мотоциклы
   Моя Улица
   Новая Москва
   Парковки
   Перекрытия
   Платная парковка
   Погода
   Пожары
   Полиция
   Преступность
   Приезжие
   Происшествия
   Снос домов
   Стритрейсеры
   Транспорт
   Школа
   Экология
   Электробусы
   все темы...
 Случилось в метро
 картина дня
 анонсы
 события
 архив

 Фотографии

 Web-камеры

 Справочник

 Афиша

 Карты

 Адреса

 Информация

 Форум




Rambler's Top100




Какая недвижимость в России интересует иностранных инвесторов

10:57 30.01.2017 - РБК-Недвижимость

В январе 2017 года в прессе прошла новость, что американская инвестиционная компания Hines приостановила переговоры по покупке одного из офисных зданий многофункционального комплекса Метрополис на севере Москвы, в состав которого входят офисная и торговая части. Инвестор планирует оценить дальнейшую политическую обстановку в России и перспективы взаимоотношений властей РФ и США, сообщил Коммерсантъ. Ранее Hines намеревалась приобрести у другого американского инвестиционного фонда, Heitman, башню общей площадью 28 тыс. кв. м.

В 2015 году Hines уже стала собственником двух офисных центров совокупной площадью 82 тыс. кв. м, входящих в многофункциональный комплекс Метрополис, и теперь владеет ими совместно с чешской инвестиционной компанией PPF Real Estate. На покупку офисов в Метрополисе также претендовали Российский фонд прямых инвестиций, суверенный фонд Mubadala из Объединенных Арабских Эмиратов и группа Accen, но запрашиваемая цена не устроила никого из них.

Пожалуй, это один из самых ярких примеров, отвечающих на вопрос, что интересует инвесторов в России.

Офисы и торговые помещения

МФК Метрополис несильно отличается по набору преимуществ от ряда подобных объектов коммерческой недвижимости в Москве. Многие объекты обладают такими характеристиками, как хорошая локация, отличная архитектура, новое строительство и богатая инфраструктура. Однако у Метрополиса есть два уникальных конкурентных преимущества, которые являются особенно привлекательными для инвесторов.

Во-первых, офисные площади сданы по долгосрочным договорам аренды крупным международным организациям - Procter & Gamble, Hewlett Packard, Schlumberger и Mazda. Таким образом, гарантирован долгосрочный денежный поток в форме арендной платы с ежегодной индексацией в валюте от лучших компаний мира, входящих в расчет индекса Dow Jones. Если провести аналогию с рынком облигаций, выпускаемых такими компаниями, то уверенно можно говорить, что доход от недвижимости, которую они арендуют, превосходит доходность облигаций. В этом заключается подлинная причина покупки подобной недвижимости международными инвесторами, которые стремятся диверсифицировать инвестиционной портфель и поднять его доходность с минимальным риском.

Второе инвестиционное преимущество МФК Метрополис - это хорошая история создания и владения. Многофункциональный комплекс построен на деньги инвесторов из Казахстана - компании Сapital Partners. Архитектурную концепцию разработало известное бюро ABD architects. Вскоре после постройки офисную и торговую части купил американский инвестфонд Heitman. В 2013 году фонд продал торговую часть компании Morgan Stanley Real Estate Investing, а через полгода после закрытия этой сделки американский фонд Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund приобрел у Morgan Stanley Real Estate Investing около 20% в объекте. Таким образом, будущий покупатель одного из офисных зданий МФК Метрополис с высокой долей вероятности сможет спрогнозировать выход из этой инвестиции в будущем - так же, как это делали предыдущие инвесторы.

Склады как инвестиция

Похожим образом складывается судьба другого объекта коммерческой недвижимости институционального качества - складского комплекса PNK-Чехов. Индустриальный парк построили в 2011 году. В 2015-м группа БИН купила у девелопера проекта компании PNK Group 337 тыс. кв. м из 397 тыс. кв. м общей площади парка. Оставшиеся 60 тыс. кв. м принадлежали различным компаниям, среди которых были лица, близкие к российской инвестиционной компании RB Invest. В 2013 году эта компания приобрела здесь около 40 тыс. кв. м, после чего портфель недвижимости RB Invest перешел под контроль Альфа-Банка. В настоящий момент активы компании могут оказаться в собственности финансово-промышленной группы Сафмар.

Комплекс PNK-Чехов относится к высокому классу строительства (класс А). Уникальной особенностью этого объекта можно назвать стабильный и высококлассный пул арендаторов - М-Видео, X5 Retail Group, Unrenholt, Эльдорадо и другие. В 2015 году компания аdidas Group купила у PNK Group склад площадью 120 тыс. кв. м., в котором сама выступала арендатором. В 2016-м Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) и арабский фонд Mubadala Development приобрели складские комплексы группы PNK - Чехов-3.

На этом история покупки институциональными инвесторами складов, построенных PNK Group, не заканчивается. В 2016 году PNK Group и акционерное общество "Сбербанк Управление Активами", действующее в качестве доверительного управляющего ЗПИФН "Сбербанк - Арендный бизнес", закрыли сделку по покупке складского объекта площадью более 80 тыс. кв. м и стоимостью 2,5 млрд руб. Приобретенный управляющей компанией склад находится в индустриальном парке класса А PNK-Толмачево в Новосибирске. На сегодняшний день в рамках проекта общей площадью 382,5 тыс. кв. м более 70% площадей продано либо сдано в долгосрочную аренду якорным резидентам, среди которых торговые сети Ашан, "О’Кей", Lenta, Holiday и Fix Price. В этом случае наблюдается пул крупных финансово устойчивых арендаторов, заключивших долгосрочные договоры аренды с ежегодной индексацией. Что касается собственников, то у складов PNK Group впечатляющий пул владельцев, который включает самых крупных российских институциональных инвесторов.

Новая стратегия инвестирования

Это не единственные в своем роде примеры, но они позволяют говорить о тренде инвестирования: здесь наметился вектор перехода интересов инвесторов в более зрелое инвестиционное мышление. Я имею в виду уход от правила "трех л" (локация, локация и еще раз локация) к более сложной конструкции. В новой стратегии инвестирования на первом месте находится долгосрочный денежный поток от крупного финансово устойчивого арендатора, на втором - качество объекта (архитектура, планировки, новое строительство), на третьем - история продажи. Лично я считаю, что история продажи даже важнее первых двух факторов. Так или иначе, совокупность всех трех факторов порождает в голове инвестора убежденность, что выбор, который он делает, оправдает себя.

Разумеется, новую инвестиционную парадигму можно критиковать. Значение локации, отошедшей на задний план, никто не отменял: примитивное правило "трех л" гарантирует инвестору продажу актива в будущем, даже когда долгосрочный договор аренды с качественным арендатором закончится. Этого не скажешь о складах в Новосибирске или Чехове, которые обладают хорошей, но не уникальной локацией.

Тем не менее тандем институционального инвестора и качественного арендатора - крепкая связка, которую трудно разорвать. Качественный арендатор не будет заключать сделку с неинституциональным собственником, так как может получить набор непредсказуемых рисков, среди которых некачественная эксплуатация, аресты, банкротство собственника, неадекватное поведение по отношению к арендатору и даже судебные процессы. Институциональный инвестор сможет оплатить работу высококлассных специалистов, которые с высокой долей вероятности обеспечат профессиональное сопровождение действующих договоров аренды, а также продление долгосрочных договоров аренды и высокую лояльность арендаторов.

Аналогичную работу ведет управляющая компания "РВМ Капитал" при развитии направления инвестирования sale&lease back, что означает обратную аренду. Главным критерием этого направления является качество арендатора. В частности, "РВМ Капитал" реализовала проекты с лидирующими в своих сегментах компаниями World Class и ТрансКонтейнер. В данном случае инвестор приобрел объекты недвижимости с обратной арендой в состав имущества ЗПИФ под своим управлением. В настоящее время в обсуждении находятся аналогичные проекты с компаниями, расположившимися в верхних строчках рейтинга топ-500 РБК. Инвестирование в сделку sale&lease back с крупным арендатором дает возможность получить премию в размере 1-3% к доходности бондов того же арендатора при сохранении низких рисков, присущих облигациям эмитентов с рейтингом ААА.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе Мнения, может не совпадать с мнением редакции

/ Понедельник, 30 января 2017 года /

темы:  Деньги

ПРОСМОТРОВ: 74
  •  ВКонтакте 
  •  Facebook 










горячие темы 
Новость дня

Сленговые обозначения мест в Москве. Поделитесь!

Лазерная коррекция зрения

Как выбрать салон красоты

Помогите выбрать летний лагерь в Подмосковье

Милиции можно кататься в подземном переходе на личном джипе

Расскажите о подработке в такси


 ГЛАВНАЯ · ФОТО · ГИД · КАРТА · НОВОСТИ · АФИША · АДРЕСА · ИНФО · КАМЕРЫ · ФОРУМ